Adoptée en 2002, entrée en vigueur en 2003, la loi VEFA qui réglemente les ventes de biens immobiliers sur plan n’est pas toujours appliquée. En attendant l’élaboration d’une nouvelle réglementation, les points forts et faiblesses de l'actuelle loi VEFA ont fait l’objet d’un débat organisé mardi 12 octobre à Casablanca par le Club Entreprendre. Points de vue.
Le débat organisé ce mardi 12 octobre à Casablanca par le Club Entreprendre sur le thème “VEFA: vers une loi applicable et transparente” tentait d’expliquer pourquoi cette loi adoptée en octobre 2002, et censée réglementer les ventes de biens immobiliers sur plan, reste peu appliquée 7 ans après son entrée en vigueur en 2003. Les professionnels estiment en effet à 15% le taux de transactions conclues en VEFA.
Différents intervenants du secteur, notaires, promoteurs immobiliers, ministère de l’Habitat, et association de protection des consommateurs, nous confient ce qu’ils en pensent. Points de vue.
Mohamed Alami, Président délégué du Conseil national des notaires
L’acte préliminaire par acte authentique doit être respecté sous peine de nullité, mais également sous peine de sanction. Les sanctions doivent être applicables pour ceux qui ne respectent pas cet article de la loi (art. 618-3), sous forme d’amende, ou pourquoi pas des sanctions pénales. Un autre article précise que pour faire une prénotation, l’acquéreur nécessite l’accord du vendeur (art. 618-10). Ce qui n’est pas normal: on ne peut pas demander à quelqu’un son accord pour le mettre en justice, ça ne colle pas.
Autre chose, l’article 618-9 concerne l’obligation du vendeur ou promoteur de constituer une caution. Elle suppose que le vendeur ou le promoteur doit se rendre à la banque et payer une commission pour recevoir une caution pour les acomptes versés. Mais souvent, les promoteurs qui vendrent des biens immobiliers ne veulent pas fournir cette caution. Ils préfèrent passer par l’acte de réservation qui est considéré comme acte nul.
Rbaibi Abdelkader, vice-président de l’Association marocaine de protection et orientation du consommateur à Kénitra
Nous avons reçu des requêtes de consommateurs sur l’acquisition. L’acquéreur donne une avance au promoteur, mais -on se souvient, il y a deux ans environ, les prix de l’immobilier étaient hauts-, le promoteur rend l’argent à l’acquéreur sous prétexte qu’il est arrivé trop tard et vend à une autre personne.
Ce qui manque à cette loi VEFA, ce sont des mesures coercitives. Le promoteur est normalement tenu de fournir des garanties. Par exemple, indemniser l’acheteur si le contrat est annulé. Au sujet de la garantie décennale, elle ne concerne que le gros œuvre, alors qu’il ne concerne que 40% de la valeur d’une habitation. Pour les 60% restants –peinture, tuyauteries…-, nous n’avons aucune garantie.
Autre point très important: on doit remettre à l’acheteur, en même temps que les clés, les plans de recolement du logement (implantation réseaux et installations électriques). Si j’ai une fuite chez moi, je ne dois pas avoir besoin de casser tous les murs pour trouver sa provenance! Si je veux accrocher un tableau, je ne dois pas tomber sur un fil électrique! L’acquéreur doit être couvert, car en général, c’est un profane en construction.
Lahlou Mouna, directrice de la promotion immobilière auprès du ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace.
Un projet de loi est en préparation, mais nous ne pouvons pas dire ce qui va changer car nous sommes encore en phase de concertation.
Depuis 2002, l’application de la loi sur la VEFA n’a pas été très concluante. Enormément de problèmes existent encore dans la relation entre le promoteur et l’acquéreur, parce qu’ils ne font pas appel à cette loi. Les promoteurs nous ont envoyé leurs propositions. Elles se rapportent à tout ce qui est garanties, cautions, pénalités de désistement de l’acquéreur… Nous les avons étudiées au Ministère, et nous avons jugé que certaines choses doivent absolument rester, car elles garantissent le droit de l’acquéreur.
Sur d’autres, nous pouvons effectivement apporter un assouplissement pour permettre une plus grande fluidité dans les financements, car dans l’état actuel, ce système pénalise les promoteurs. Nous avons consulté des notaires, et avons proposé un certain nombre d’amendements qui vont être discutés avant la fin de l’année, en concertation avec toutes les personnes concernées par la question: les assureurs, les banquiers, les notaires, les consommateurs...
Mais en attendant, je pense que la loi doit être appliquée.
Khayatey Rachid, vice-président de la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI) et président de la Commission normalisation et développement durable
Cette loi a été revendiquée par les promoteurs dès 2000. Il y a eu une concertation avec les professionnels, mais nous avons tous été surpris par les articles de cette loi. On a essayé de recopier et contextualiser la VEFA française, et nous nous sommes retrouvés avec une loi vide de sens. Avant 2003, toute vente était interdite avant la production du permis d’habiter et du titre foncier. C’était un blocage aussi bien pour les promoteurs immobiliers que pour les acquéreurs.
Nous attendions de cette loi qu’elle stimule le secteur immobilier, qu’elle renforce l’arsenal juridique, mais nous nous sommes retrouvés avec une loi au mécanisme lourd.
Elle apporte tout de même des points positifs. Au sein de la FNPI, nous incitons nos membres à appliquer la VEFA, comme le veut notre charte éthique. Cette loi apporte transparence et moralisation au secteur immobilier, elle dynamise les ventes car le client est assuré, elle fait bénéficier le promoteur des avances des clients, dont on peut tenir compte dans le montage financier pour réduire le prix de vente, elle permet à l’acquéreur d’obtenir des crédits… Normalement, elle est aussi censée protéger le promoteur de tout abus de prénotation.
Certains points font cependant qu’elle est difficile à appliquer, surtout pour les petits et moyens promoteurs. Elle demande une gestion très, très lourde. Il faut tout un staff administratif dédié à la production des documents nécessaires à chaque vente. Ça doit être allégé, en déposant par exemple un dossier chez un notaire, que tout acquéreur pourrait consulter.
Ensuite, elle donne le droit de substitution, c’est-à-dire que vous pouvez acheter, puis revendre, sans que le promoteur puisse dire quoique ce soit. C’est la porte ouverte à toutes les spéculations.
Cette loi ne prévoit pas de certificat de parfait achèvement. Elle n’a pas prévu d’homme de l’art, notamment un architecte, qui donnerait une attestation de parfait achèvement.
Le point le plus grave reste la pénalité de retard de 1% par mois. Cette loi ne prévoit aucun cas de force majeure, contrairement à toutes les lois du monde: il y a pourtant des intempéries, des ruptures de stock, des grèves! Je parle là pour les promoteurs de bonne foi.
Enfin, cette loi ne prévoit rien pour la restitution de la caution produite par le promoteur.
Différents intervenants du secteur, notaires, promoteurs immobiliers, ministère de l’Habitat, et association de protection des consommateurs, nous confient ce qu’ils en pensent. Points de vue.
Mohamed Alami, Président délégué du Conseil national des notaires
L’acte préliminaire par acte authentique doit être respecté sous peine de nullité, mais également sous peine de sanction. Les sanctions doivent être applicables pour ceux qui ne respectent pas cet article de la loi (art. 618-3), sous forme d’amende, ou pourquoi pas des sanctions pénales. Un autre article précise que pour faire une prénotation, l’acquéreur nécessite l’accord du vendeur (art. 618-10). Ce qui n’est pas normal: on ne peut pas demander à quelqu’un son accord pour le mettre en justice, ça ne colle pas.Autre chose, l’article 618-9 concerne l’obligation du vendeur ou promoteur de constituer une caution. Elle suppose que le vendeur ou le promoteur doit se rendre à la banque et payer une commission pour recevoir une caution pour les acomptes versés. Mais souvent, les promoteurs qui vendrent des biens immobiliers ne veulent pas fournir cette caution. Ils préfèrent passer par l’acte de réservation qui est considéré comme acte nul.
Rbaibi Abdelkader, vice-président de l’Association marocaine de protection et orientation du consommateur à Kénitra
Nous avons reçu des requêtes de consommateurs sur l’acquisition. L’acquéreur donne une avance au promoteur, mais -on se souvient, il y a deux ans environ, les prix de l’immobilier étaient hauts-, le promoteur rend l’argent à l’acquéreur sous prétexte qu’il est arrivé trop tard et vend à une autre personne.Ce qui manque à cette loi VEFA, ce sont des mesures coercitives. Le promoteur est normalement tenu de fournir des garanties. Par exemple, indemniser l’acheteur si le contrat est annulé. Au sujet de la garantie décennale, elle ne concerne que le gros œuvre, alors qu’il ne concerne que 40% de la valeur d’une habitation. Pour les 60% restants –peinture, tuyauteries…-, nous n’avons aucune garantie.
Autre point très important: on doit remettre à l’acheteur, en même temps que les clés, les plans de recolement du logement (implantation réseaux et installations électriques). Si j’ai une fuite chez moi, je ne dois pas avoir besoin de casser tous les murs pour trouver sa provenance! Si je veux accrocher un tableau, je ne dois pas tomber sur un fil électrique! L’acquéreur doit être couvert, car en général, c’est un profane en construction.
Lahlou Mouna, directrice de la promotion immobilière auprès du ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace.
Un projet de loi est en préparation, mais nous ne pouvons pas dire ce qui va changer car nous sommes encore en phase de concertation.
Depuis 2002, l’application de la loi sur la VEFA n’a pas été très concluante. Enormément de problèmes existent encore dans la relation entre le promoteur et l’acquéreur, parce qu’ils ne font pas appel à cette loi. Les promoteurs nous ont envoyé leurs propositions. Elles se rapportent à tout ce qui est garanties, cautions, pénalités de désistement de l’acquéreur… Nous les avons étudiées au Ministère, et nous avons jugé que certaines choses doivent absolument rester, car elles garantissent le droit de l’acquéreur.
Sur d’autres, nous pouvons effectivement apporter un assouplissement pour permettre une plus grande fluidité dans les financements, car dans l’état actuel, ce système pénalise les promoteurs. Nous avons consulté des notaires, et avons proposé un certain nombre d’amendements qui vont être discutés avant la fin de l’année, en concertation avec toutes les personnes concernées par la question: les assureurs, les banquiers, les notaires, les consommateurs...
Mais en attendant, je pense que la loi doit être appliquée.
Khayatey Rachid, vice-président de la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI) et président de la Commission normalisation et développement durable
Cette loi a été revendiquée par les promoteurs dès 2000. Il y a eu une concertation avec les professionnels, mais nous avons tous été surpris par les articles de cette loi. On a essayé de recopier et contextualiser la VEFA française, et nous nous sommes retrouvés avec une loi vide de sens. Avant 2003, toute vente était interdite avant la production du permis d’habiter et du titre foncier. C’était un blocage aussi bien pour les promoteurs immobiliers que pour les acquéreurs.Nous attendions de cette loi qu’elle stimule le secteur immobilier, qu’elle renforce l’arsenal juridique, mais nous nous sommes retrouvés avec une loi au mécanisme lourd.
Elle apporte tout de même des points positifs. Au sein de la FNPI, nous incitons nos membres à appliquer la VEFA, comme le veut notre charte éthique. Cette loi apporte transparence et moralisation au secteur immobilier, elle dynamise les ventes car le client est assuré, elle fait bénéficier le promoteur des avances des clients, dont on peut tenir compte dans le montage financier pour réduire le prix de vente, elle permet à l’acquéreur d’obtenir des crédits… Normalement, elle est aussi censée protéger le promoteur de tout abus de prénotation.
Certains points font cependant qu’elle est difficile à appliquer, surtout pour les petits et moyens promoteurs. Elle demande une gestion très, très lourde. Il faut tout un staff administratif dédié à la production des documents nécessaires à chaque vente. Ça doit être allégé, en déposant par exemple un dossier chez un notaire, que tout acquéreur pourrait consulter.
Ensuite, elle donne le droit de substitution, c’est-à-dire que vous pouvez acheter, puis revendre, sans que le promoteur puisse dire quoique ce soit. C’est la porte ouverte à toutes les spéculations.
Cette loi ne prévoit pas de certificat de parfait achèvement. Elle n’a pas prévu d’homme de l’art, notamment un architecte, qui donnerait une attestation de parfait achèvement.
Le point le plus grave reste la pénalité de retard de 1% par mois. Cette loi ne prévoit aucun cas de force majeure, contrairement à toutes les lois du monde: il y a pourtant des intempéries, des ruptures de stock, des grèves! Je parle là pour les promoteurs de bonne foi.
Enfin, cette loi ne prévoit rien pour la restitution de la caution produite par le promoteur.
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